Neues aus dem Betriebskostenrecht

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof Neues zur Umlage von Betriebskosten auf den Wohnraummieter festgeschrieben. Bislang war es für die Umlage von Betriebskosten grundsätzlich erforderlich, dass die Betriebskosten im Mietvertrag einzeln bezeichnet wurden oder zumindest z. B. auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen wurde (bzw. auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO). Eine solche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung reichte aus, jedenfalls soweit es nicht um sonstige (zusätzliche) Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung ging. In einem Urteil vom 10.02.2016 stellte der Bundesgerichtshof nun fest, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung bzw. Gesetz definiert sei. Seit dem Jahr 2007 sei in § 556 BGB eine Definition der Betriebskosten enthalten und werde außerdem ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. Daher bedürfe der Begriff der Betriebskosten auch in Formularverträgen, d. h. Allgemeinen Geschäftsbedingungen, grundsätzlich keiner weiteren Erläuterung oder Aufschlüsselung mehr, da er sowohl als bekannt vorausgesetzt werden könne, als auch für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Auch eine Bezugnahme z. B. auf die Betriebskosten sei daher in Wohnraummietverträgen entbehrlich.

Dies bedeutet, dass es im Bereich der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter genügt, dass der Mietvertrag (auch der Formularvertrag) die Vereinbarung enthält, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Weder muss der Betriebskostenkatalog beigefügt noch ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Dies gilt allerdings nur für die „normalen“ Betriebskosten, nicht jedoch für zusätzliche sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung, die nach wie vor einer ausdrücklichen Umlagevereinbarung bedürfen.

Für die Praxis bedeutet dies Klarheit und möglicherweise auch Hilfestellung im Rahmen von Verträgen, in denen entsprechende Definitionen der Betriebskosten bzw. die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung fehlen. Es ist jedoch Vorsicht geboten. Das Urteil des Bundesgerichtshofes dürfte eben nur die „normalen“ Betriebskosten umfassen, nicht jedoch sonstige Kosten, die der Vermieter außerdem über den Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung hinaus umlegen möchte. Diese müssen nach wie vor spezifiziert werden. Auch insoweit gilt daher bei der Vertragsgestaltung, dass nicht „weniger mehr“ ist, sondern vielmehr nach wie vor im Zweifel alle Kosten aufgezählt werden sollten, um ganz sicher zu gehen. Geschieht dies aber einmal nicht, hilft das Urteil des Bundesgerichtshofes dem Vermieter jedenfalls insoweit, als dass jedenfalls dann die üblichen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung dennoch auf den Mieter umgelegt werden können.

Verena Gahn

Mietkautionskonto

In einem Beschluss vom 09.06.2015 hat der Bundesge­richtshof festgestellt, dass die dem Vermieter vom Mieter überlassene Mietsicherheit auf einem offen als Treuhandkonto ausgewiesenen Konto angelegt werden muss, d. h. auf einem Sonderkonto („Mietkautions­konto”). Dieser Verpflichtung genügt der Vermieter nicht, wenn er die Mietsicherheit auf einem „normalen” Sparbuch anlegt. Hintergrund für diese Vermieterpflicht ist, dass die Mietsicherheit im Fall der Insol­venz des Vermieters geschützt und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto ausge­schlossen werden soll. Deshalb muss der Treuhandcharakter des Kautionskonto von vornhe­rein offen und eindeutig für je­den Gläubiger des Vermieters erkennbar sein.

Verena Gahn

Keine Eigenbedarfskündigung auf „Vorrat“

Die Kündigung eines Wohn­raummietvertrages wegen Ei­genbedarfs ist aus Sicht des Vermieters häufig eine ver­meintlich gute Möglichkeit, ei­nen unliebsam gewordenen Mieter loszuwerden. Eigenbe­darfskündigungen kommen je­doch nur in Betracht, wenn tat­sächlich konkreter Eigenbedarf besteht. Ein vages und noch unbestimmtes Interesse an ei­ner möglicherweise beabsich­tigten späteren Nutzung der Wohnung rechtfertigt eine Ei­genbedarfskündigung (noch) nicht, eine hierauf gestützte Vorratskündigung ist nach ei­nem Urteil des Bundesge­richtshofs vom 23.09.2015 un­wirksam. Der Vermieter muss deshalb sorgfältig prüfen, ob tatsächlich Umstände vorlie­gen, die eine Eigenbedarfskün­digung rechtfertigen. Er sollte auch darauf achten, dass der entsprechende Nutzungs­wunsch dargelegt und bewie­sen werden kann. Scheitert der Vermieter damit oder schiebt er einen Eigenbedarf nur vor, führt dies nicht nur zur Unwirk­samkeit seiner Kündigung. Vielmehr setzt der Vermieter sich damit auch Schadener­satzforderungen des Mieters aus.

Verena Gahn

Das Ende der Quotenabgeltungsklausel

Schon länger zeichnete es sich ab, nun hat der Bundesgerichtshof in einem weiteren Urteil vom 18.03.2015 das Ende der Quotenabgeltungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verkündet. Quotenabgeltungsklauseln über Schönheitsreparaturen regeln die Pflicht des Mieters, an den Vermieter eine bestimmte Kostenquote zu zahlen, wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kostenquote wird in diesen Klauseln regelmäßig unter Angabe eines Prozentsatzes und unter Bezug auf den Zeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen festgelegt, wobei dieser Zeitraum flexibel ausgestaltet sein muss, da die Klausel andernfalls ohnehin unwirksam wäre. Jedoch ist auch bei Zugrundelegung eines solchen flexiblen Zeitraums und flexibler Fristen nach der neuesten Rechtsprechung eine solche Quotenabgeltungsklausel unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die Benachteiligung liege darin, dass der Mieter mehrfach hypothetische Betrachtungen anstellen müsse, um die Kostenbelastung zu ermitteln, die auf ihn bei Beendigung des Mietvertrages zukomme. Er müsse bedenken, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen werde, obwohl dieser Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch gar nicht feststehe. Des Weiteren müsse der Mieter hypothetische Betrachtungen darüber anstellen, wie sein individuelles Nutzungsverhalten während des Mietverhältnisses sein werde. Schließlich müsse er eine Prognose darüber anstellen, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und -intensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde. Der Mieter müsse also versuchen, einen fiktiven Sachverhalt auf der Grundlage verschiedener hypothetischer Variablen einzuschätzen, was für einen durchschnittlichen und verständigen Mieter naturgemäß gar nicht möglich sei. Der Mieter habe daher bei Vertragsschluss keine Chance, die auf ihn zukommende Kostenbelastung realistisch einzuschätzen. Dies benachteilige den Mieter unangemessen. Entsprechende Klauseln sind daher unwirksam.

Verena Gahn 

Keine Renovierungspflicht des Mieters bei unrenoviert übergebener Wohnung

Mit Urteil vom 18.03.2015 änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass der Mieter in einem Formularvertrag, d. h. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, nicht verpflichtet werden kann, die laufenden Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig war. Der Mieter könne dann nur zur Übernahme solcher Renovierungsleistungen verpflichtet werden, die er selbst durch seinen Mietgebrauch während der Vertragslaufzeit verursacht habe. Mit der Beseitigung von Gebrauchspuren, die bereits vor Vertragsbeginn entstanden sind, dürfe er nicht belastet werden. Genau dies sei jedoch der Fall, wenn der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung übernehme und zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werde. Eine Ausnahme soll nur dann gelten, wenn dem Mieter für die Übernahme der Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungspuren vom Vermieter ein angemessener Ausgleich gewährt werde.

Ist zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert war, muss der Mieter dies darlegen und beweisen. Nur wenn ihm dies gelingt, ist die entsprechende Formularklausel, durch die die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen wird, unwirksam. Der Bundesgerichtshof räumt ein, dass dieser Beweis im Einzelfall schwierig sein könne. Er meint jedoch, dem Mieter stünden ausreichend Beweismittel zur Verfügung und nennt insoweit etwa ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit dem Vermieter, die fotografische Dokumentation des Zustandes der Wohnung bei Mietbeginn und Belege über Renovierungsarbeiten als Indizien für den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Außerdem könnten etwaige Helfer bei der Renovierung als Zeugen dienen. Ein weiteres praktisches Problem dürfte sein, wann eine Wohnung als renoviert oder unrenoviert gilt. Der Bundesgerichtshof geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht vollständig frisch renoviert übergeben müsse. Es komme darauf an, ob die überlassene Wohnung „den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung” vermittele.

Für den Vermieter ist wichtig zu wissen, dass er dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen bei einer anfänglich unrenovierten Wohnung nur noch dann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam übertragen kann, wenn er dafür einen angemessen wirtschaftlichen Ausgleich gewährt. Um späteren Streit zumindest auf der Darlegungs- und Beweisseite möglichst auszuschließen, empfiehlt es sich für beide Vertragsparteien, den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn ausführlich zu dokumentieren.

Verena Gahn 

Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse

Am 01.10.2014 hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt. Kernpunkte des Gesetzesentwurfes sind die sogenannte Mietpreisbremse und die Einführung des Bestellerprinzips im Maklerrecht.

Kerngedanke der Mietpreisbremse ist die Begrenzung der Miethöhe für den Fall der neuen Vermietung einer bislang bereits vermieteten Wohnung. Nach der derzeit geltenden Rechtslage ist der Vermieter nur im Rahmen eines bereits bestehenden Mietverhältnisses in seinen Möglichkeiten zur Mieterhöhung beschränkt. Anders als im laufenden Mietverhältnis wird der Vermieter bei der Preisbildung für den Neuabschluss von Mietverhältnissen nur über Sittenwidrigkeits-, Wucher- und Ordnungswidrigkeitstatbestände begrenzt. In diesen Grenzen ist er bei der Festsetzung der Miete frei, wenn er eine bislang bereits vermietete Wohnung neu vermietet. Dies soll durch die Mietpreisbremse geändert werden. In Zukunft sollen die Länder ermächtigt sein, Gebiete auszuweisen, in denen die Miete für die Wiedervermietung von Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreiten darf. Ausnahmen gelten für die erste Vermietung einer neu errichteten Wohnung, für die Wiedervermietung umfassend modernisierten Wohnraums sowie dann, wenn bereits die vorherige Miete für die Wohnung über der Schwelle der Mietpreisbremse lag. Im letzten Fall darf erneut zur bisherigen Miete vermietet werden. Ob die Mietpreisbremse, die nach dem Willen der Bundesregierung in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten soll, tatsächlich ihren Zweck erfüllt, wird vielfach angezweifelt. Tritt sie planmäßig in Kraft, muss sie bei Vermietungen in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten unbedingt beachtet werden. Andernfalls drohen Rückforderungsansprüche der Mieter hinsichtlich der zu viel gezahlten Miete. Die Preisbildung für die Neuvermietung ist daher dann unter Beachtung der nicht immer leicht zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete sorgfältig zu prüfen.

Durch die Einführung des sogenannten Bestellerprinzips im Bereich des Maklerrechts soll der für die Wohnungsvermittlung bestehenden Praxis entgegengewirkt werden, dass die Initiative der Wohnungsvermittlung regelmäßig vom Vermieter ausgeht, die Provision des Maklers jedoch vom Mieter gezahlt wird. Dies soll nach dem Gesetzentwurf dadurch erreicht werden, dass ein Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers gegen den Wohnungssuchenden (Mieter) nur dann entstehen soll, wenn er vom Wohnungssuchenden in Textform einen Suchauftrag erhalten hat und nur aufgrund dieses Suchauftrags vom Vermieter den Auftrag zum Angebot einer Wohnung einholt. Im Ergebnis läuft dies praktisch wohl darauf hinaus, dass künftig immer der Vermieter die Maklercourtage zu zahlen hat, was sich insbesondere daraus ergeben dürfte, dass der Makler eine Wohnung überhaupt nur anbieten darf, wenn er zuvor einen entsprechenden Auftrag vom Vermieter erhalten hat. Ob die entsprechenden gesetzlichen Regelungen einer von den Maklerverbänden bereits angekündigten verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalten werden, bleibt abzuwarten. Für die Makler gilt es jedoch, die gesetzlichen Vorgaben penibel zu beachten. Andernfalls droht der Verlust ihrer Provisionsansprüche.

Verena Gahn 

Eigenbedarfskündigung/formale Anforderungen

Eine Kündigungserklärung des Vermieters muss bei einem Wohnraummietvertrag die Gründe enthalten, aus denen sich das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. Der Mieter soll dadurch zu dem frühest möglichen Zeitpunkt in die Lage versetzt werden, sich Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, um entscheiden zu können, ob er gegen die Kündigung vorgeht. Bei einer sogenannten Eigenbedarfskündigung ist es daher erforderlich, dass die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse dieser Person angegeben werden, die Wohnung zu erlangen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 30.04.2014 klargestellt, dass bei einer Eigenbedarfskündigung zu Gunsten der Tochter des Vermieters die Angabe ausreicht, dass die Tochter in eine größere Wohnung ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Weiterer Angaben bedurfte es nicht, insbesondere musste nicht der Name des Lebensgefährten angegeben werden.

Auch wenn das Urteil für diesen Einzelfall Klarheit schafft, dürfen die formalen Anforderungen an die Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens keinesfalls unterschätzt werden. Werden die formalen Anforderungen nicht eingehalten, führt dies unmittelbar zur Unwirksamkeit der Kündigung. Es ist daher größte Sorgfalt auf das Verfassen eines Kündigungsschreibens zu legen. Im Zweifelsfalle sollten eher mehr Angaben als notwendig gemacht werden, da die Kündigung sonst unwirksam sein kann.

Verena Gahn 

Kein Zugriff auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis für streitige Forderungen

Mit Urteil vom 07.05.2014 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis ein Zugriff auf die vom Mieter geleistete Kaution zur Deckung einer streitigen Forderung verwehrt ist. Zweck der Mietkaution sei es nicht, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter (= streitiger) Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Vielmehr treffe den Vermieter eine treuhänderische Verpflichtung zur Anlage der überlassenen Geldsumme getrennt von seinem Vermögen, durch die sichergestellt werden solle, dass auch nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung durch den Mieter zurückgegriffen werden könne, wenn es keine gesicherten Ansprüche gebe. Es widerspräche diesem Zweck, könnte der Vermieter die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen. Eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist jedenfalls in Wohnraummietverträgen ausgeschlossen.

Verena Gahn