Erschließungsbeitrag bei wirtschaftlicher Grundstückseinheit

Zur Zahlung des Erschließungsbeitrags herangezogen werden Grundstücke, die bebaut oder gewerblich genutzt werden können. Keiner Erschließungsbeitragspflicht unterliegen Grundstücke, für welche diese Voraussetzung beispielsweise wegen einer zu geringen Größe oder eines ungeeigneten Zuschnitts nicht vorliegen. Zur Beantwortung der Frage, was ein Grundstück ist, wird maßgeblich auf den Begriff des Buchgrundstücks, also des im Grundbuch unter einer eigenen Nummer eingetragenen Grundstücks abgestellt. Hiervon ist eine Abweichung bei Buchgrundstücken vorzunehmen, die isoliert zwar nicht im vorgenannten Sinne nutzbar sind, jedoch zusammen mit einem oder mehreren anderen Buchgrundstücken desselben Eigentümers ein Baugrundstück bilden. In einer Entscheidung vom 21.12.2015 hat das Bundesverwaltungsgericht unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung festgestellt, dass in einem solchen Fall das Festhalten am Buchgrundstücksbegriff grob unangemessen wäre. Hier ist deshalb die wirtschaftliche Grundstückseinheit maßgeblich, auf welcher die Erschließungsbeitragslast ungeteilt ruht.

Dr. Nadine Holzapfel

Öffentlichkeitsbeteiligung im Planaufstellungsverfahren

Ein Kernstück des Verfahrens zur Aufstellung eines Bauleitplans ist die Öffentlichkeitsbeteiligung. Das Baugesetzbuch schreibt im Rahmen der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung zwingend vor, dass die Entwürfe für die Dauer eines Monats auszulegen sind und hierzu Stellungnahmen abgegeben werden können. Werden die Planentwürfe geändert oder ergänzt, so sind sie erneut öffentlich auszulegen, Stellungnahmen sind erneut einzuholen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einer Entscheidung vom 18.04.2016 zum wiederholten Male betont, dass im Grundsatz jede Änderung oder Ergänzung des Entwurfs die Pflicht zur Wiederholung der Auslegung auslöst. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn ein Plan nach der Durchführung der zwingend vorgeschriebenen Öffentlichkeitsbeteiligung den Inhalt erhält, den er bereits während der frühzeitigen freiwilli-gen Bürgerbeteiligung hatte. Dies wird mit der gesetzlichen Garantie begründet, dass ein Bürger einmal die Gelegenheit haben muss, zum Planentwurf in seiner letzten Fassung Stellung zu beziehen.

Werden die Anforderungen nicht eingehalten, liegt ein beachtlicher Verfahrensfehler vor. Dieser muss allerdings, will man sich auf eine Unwirksamkeit des Bauleitplans berufen, binnen eines Jahres bei der planaufstellenden Gemeinde gerügt werden. Unterbleibt eine rechtzeitige Rüge, führt dies zur Unbeachtlichkeit des Mangels.

Dr. Nadine Holzapfel

Abstandsflächen im unbeplanten Innenbereich

Nach den bauordnungsrecht­lichen Vorschriften müssen Ge­bäude grundsätzlich Abstands­flächen auf dem eigenen Grund­stück einhalten. Eine Abstands­fläche ist lediglich dann nicht erforderlich, wenn nach den bauplanungsrechtlichen Vor­schriften eine Grenzbebauung vorgeschrieben oder zulässig ist. Planungsrechtliche Vorga­ben zum Bau auf die Grenze sind die geschlossene und die halboffene Bauweise. Liegt ein Vorhaben im unbeplanten In­nenbereich und ist die Eigenart der näheren Umgebung durch eine geschlossene Bauweise oder eine halboffene Bauweise geprägt, so fügt sich ein Vor­haben nur dann ein, wenn es ebenfalls in geschlossener oder halboffener Bauweise errichtet wird. In diesem Fall muss auf die Grenze gebaut werden. An­ders liegt der Fall, wenn in dem Gebiet nicht nur die geschlos­sene und halboffene Bauweise, sondern auch die offene Bau­weise vorzufinden ist. Dann besteht kein Zwang zu einer Grenzbebauung, eine solche kann aber zulässig sein. Bei ei­ner nur zulässigen Grenzbebau­ung ist die Errichtung eines Ge­ bäudes auf der Grenze ohne die Einhaltung von Abstandsflä­chen nur dann gestattet, wenn öffentlich­rechtlich gesichert ist, dass auf dem angrenzenden Nachbargrundstück ebenfalls auf die Grenze gebaut wird. Ei­ne solche Sicherstellung be­steht in der Regel nur, wenn ei­ne Baulast eingetragen ist, die dem Nachbarn eine Grenzbe­bauung auferlegt.

Nach einem Urteil des Ver­waltungsgerichtshofs Baden­-Württemberg vom 02.06.2015 ist eine öffentlich­rechtliche Si­cherstellung auch dann anzu­nehmen, wenn auf dem Nach­bargrundstück bereits ein Ge­bäude auf der Grenze errichtet wurde, von dessen Fortbestand ausgegangen werden kann. Voraussetzung ist allerdings, dass der geplante Grenzbau in einer hinreichenden Beziehung zu dem vorhandenen Gebäude steht. Dies erfordert, dass sich die Gebäude in einem Maße überdecken, durch den der Ein­druck einer geschlossenen Bau­weise vermittelt wird. Demge­genüber reicht es nicht, dass irgendwo an der gemeinsamen Grundstücksgrenze ein Grenz­bau existiert.

Dr. Nadine Holzapfel

Öffentliches Bau- und Planungsrecht: Nachbarschutz im Baurecht

Gegen eine für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung kann nur dann mit Erolg vorgegangen werden, wenn diese rechtswidrig ist und darüber hinaus in die Rechte des Nachbarn eingreift. Eine Nachbarrechtsverletzung ist nur dann anzunehmen, wenn gegen Festsetzungen des Bebauungsplans verstoßen wird, die dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind. Das ist keineswegs immer der Fall, vielmehr dienen viele Festsetzungen in einem Bebauungsplan allein städtebaulichen Interessen.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung dem Schutz des Baunachbarn dienen, dessen Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs derselben Festsetzung liegt, weil die gegenseitigen Beschränkungen ein nachbarliches wechselseitiges Austauschverhältnis begründen. Bei Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung – hierzu zählen beispielsweise die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Höhe einer baulichen Anlage – ist dies nicht von vornherein der Fall, wie der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in einem Beschluss vom 30.06.2015 festgestellt hat. Bei Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung hängt die nachbarschützende Wirkung vielmehr davon ab, welchen Zweck die planaufstellende Gemeinde mit ihr im Einzelfall verfolgt. Dieser Zweck ist durch eine Auslegung des Bebauungsplans zu ermitteln, die Anhaltspunkte hierfür lassen sich dem Lageplan, der Begründung oder den Planaufstellungsunterlagen entnehmen.

In der genannten Entscheidung hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg ausgeführt, dass durch die Festsetzung seitlicher oder hinterer Baugrenzen regelmäßig ein wechselseitiges Austauschverhältnis mit nachbarschützender Wirkung zugunsten des jeweils gegenüberliegenden Wohngrundstücks geschaffen werde. Anders war dies im konkreten Fall bei der hinteren Baugrenze. Dort wurde kein wechselseitiges Austauschverhältnis angenommen, weil durch die Grenze kein „beruhigter” Blockinnenbereich erzeugt und kein vergleichbares „Dürfen und Dulden” der Eigentümer erreicht werden sollte. Denn auf dem Grundstück des klagenden Nachbarn war anders als auf dem Baugrundstück kein Baufenster festgesetzt, sondern ausschließlich eine private Grünfläche. Die Anfechtungsklage gegen die objektiv rechtswidrige Baugenehmigung führte letztlich, weil es an einer Verletzung nachbarschützender Vorschriften fehlte, nicht zum Erfolg.

Dr. Nadine Holzapfel  

Anwendbarkeit von alten Bebauungsplänen

Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich oftmals nach Bebauungsplänen, die aus einer Zeit vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes am 29.06.1961 stammen. Diese alten Pläne gelten grundsätzlich fort, wenn sie einen Inhalt haben, der nach dem am Tag der Überleitung geltenden Recht Inhalt eines Bebauungsplans sein konnte und die entsprechenden Regelungen zum Zeitpunkt ihrer Aufstellung das Ergebnis einer sachgerechten Abwägung der damals beachtlichen Belange waren sowie ein rechtlich nicht zu beanstandendes Abwägungsergebnis darstellten. In einigen Fällen, insbesondere wenn solche alten Pläne auf einem Grundstück das Baurecht beschränken oder ganz ausschließen, lohnt sich die Prüfung einer wirksamen Überleitung. Das gilt namentlich auch dann, wenn diese Pläne von der Baurechtsbehörde über Jahrzehnte unbeanstandet angewendet wurden. In einem aktuellen Urteil hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg entschieden, dass ein Bebauungsplan der Stadt Stuttgart aus dem Jahr 1935, der in der Vergangenheit Grundlage einer Vielzahl baubehördlicher Entscheidungen war, nicht überleitungsfähig gewesen sei, weil er Ergebnis einer fehlerhaften Abwägung war. Dass die Unwirksamkeit entgegen einer entsprechenden Regelung aus Mitte der 1980er Jahre nicht innerhalb von sieben Jahren gegenüber der Gemeinde geltend gemacht wurde, war aus Sicht des Gerichts unerheblich. Diese Regelung sei auf städtebauliche Pläne, die vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes erlassen wurden, nicht anwendbar. Gegen die Entscheidung ist die Revision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen.

Dr. Nadine Holzapfel 

Novellierte Landesbauordnung tritt in Baden-Württemberg in Kraft! Nutzung regenerativer Energien

In Nr. 3 Buchst. c) des Anhangs der LBO wird eine Regelung für Solaranlagen „auf oder an Gebäuden“ eingeführt. Deren Errichtung ist zukünftig verfahrensfrei möglich, auch für den Fall, dass damit eine Änderung der äußeren Gestalt des Gebäudes oder der Nutzung verbunden ist. Das war in der Vergangenheit nicht so, insbesondere musste für eine Solaranlage, welche auf einer angemieteten Dachfläche errichtet wird, ein Verfahren durchgeführt werden. Hierbei handelt es sich nämlich um eine gewerbliche Nutzung und damit eine Nutzungsänderung des bestehenden Gebäudes.

Eine weitere Erleichterung bei der Nutzung erneuerbarer Energien ergibt sich aus § 56 Abs. 2 Nr. 3 LBO. Dort wird dem Vorhabenträger ein Rechtsanspruch auf Abweichung von den bauordnungsrechtlichen Vorgaben der §§ 4 bis 37 LBO bei der Verwirklichung von Vorhaben
zur Nutzung der erneuerbaren Energien eingeräumt. Soweit dies mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, kann verlangt werden, dass bei der Zulassung des Vorhabens etwa von den gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen oder den Brandschutzanforderungen abgewichen wird.

Die Kommunen haben die Möglichkeit, durch örtliche Bauvorschriften Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen zu stellen. Das galt bislang uneingeschränkt auch im Zusammenhang mit Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, die aus baugestalterischen Gründen beschränkt oder ausgeschlossen werden konnten. Das wird zukünftig bei Neubauten nicht mehr möglich sein. Weiterhin zulässig sind demgegenüber Gestaltungsanforderungen zur Erhaltung schützenswerter Bauteile zum Schutz bestimmter Bauten, Straßen, Plätze oder Ortsteile sowie der Ausschluss gestalterisch besonders problematischer Anlagen wie aufgeständerter Solarmodule.

Dr. Nadine Holzapfel 

Novellierte Landesbauordnung tritt in Baden-Württemberg in Kraft! Begrünung baulicher Anlagen

In § 9 Abs. 1 LBO findet sich ein gesetzliches Grünflächengebot, welches bestimmt, dass die nichtüberbauten Flächen von bebauten Grundstücken Grünflächen sind, soweit sie nicht anderweitig zulässig verwendet werden dürfen. Für den Fall, dass eine Begrünung oder Bepflanzung nicht oder nur eingeschränkt möglich ist, hat der Gesetzgeber nun eine im Vorfeld viel diskutierte Regelung geschaffen, welche zu einer Dach- oder Fassadenbegrünung verpflichtet. Zur Begründung wird angegeben, dass diese nicht nur das Mikroklima des Gebäudes positiv beeinflussen, sondern daneben einen Beitrag zur Verbesserung der gesamtklimatischen Bilanz leisten können. Die Pflicht besteht allerdings dann nicht, wenn und soweit die Beschaffenheit, Kon-struktion oder Gestaltung der baulichen Anlage dies nicht zulässt oder die Maßnahme wirt-schaftlich unzumutbar ist.

Dr. Nadine Holzapfel 

Novellierte Landesbauordnung tritt in Baden-Württemberg in Kraft! Barrierefreiheit und Abstellflächen

Ein wesentliches Ziel der Gesetzesnovelle ist, das Bauordnungsrecht sozialer zu gestalten. Wegen des demographischen Wandels gehört hierzu auch, der alternden Bevölkerung mehr barrierefreien Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Diesem Ziel dienen die Änderungen in § 35 Abs. 1 LBO, welcher nun verlangt, dass in Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sind. Bislang galt diese Anforderung lediglich für Wohngebäude mit mehr als vier Wohnungen. Damit die barrierefrei erreichbaren Wohnungen für alte Menschen und Menschen mit Behinderung nutzbar sind, wird zudem verlangt, dass dort die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad und die Küche barrierefrei nutzbar und mit einem Rollstuhl zugänglich sind. Durch das Erfordernis der barrierefreien Nutzbarkeit soll ein Standard
vorgeschrieben werden, welcher der DIN 18040-2 „Barrierefreies Bauen“ entspricht.

Neuerungen gibt es auch bei der Pflicht zur Schaffung von Abstellflächen, die anders als bislang nicht nur in Wohngebäuden, sondern auch in gemischt genutzten Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen zur gemeinschaftlichen Benutzung zur Verfügung stehen müssen. Das betrifft zum einen möglichst ebenerdig zugängliche oder durch Rampen oder Aufzüge leicht erreichbare Flächen zum Abstellen von Kinderwagen oder Rollatoren und sonstigen Gehhilfen sowie Flächen zum Wäschetrocknen. Außerdem wird die generelle Verpflichtung normiert, künftig für jede Wohnung einen Abstellraum zur Verfügung zu stellen.

Dr. Nadine Holzapfel 

Novellierte Landesbauordnung tritt in Baden-Württemberg in Kraft! Stellplätze für Kraftfahrzeuge

Mit Ausnahme einiger sprachlicher Klarstellungen ergeben sich aus § 37 Abs. 1 LBO keine Neuerungen für die Herstellung der erforderlichen Anzahl an KFZ-Stellplätzen. Neu ist aber
die Möglichkeit einer Umwandlung von notwendigen KFZ-Stellplätzen in Fahrrad-Stellplätze. Diese Möglichkeit wird allerdings nur bei sonstigen baulichen Anlagen eingeräumt, notwendige KFZ-Stellplätze für Wohnungen dürfen demgegenüber nicht durch Stellplätze für Fahrräder ersetzt werden. Die Surrogation ist zulässig bis zu einem Viertel der notwendigen KFZ-Stellplätze. Dabei sind pro ersetzten KFZ-Stellplatz vier Fahrrad-Stellplätze zu errichten. Die so geschaffenen Stellplätze für Fahrräder sind aber nicht auf die notwendigen Stellplätze nach § 37 Abs. 2 LBO anzurechnen.

Lassen sich die notwendigen KFZ-Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten entsprechend den gesetzlichen Vorgaben herstellen, ist zur Erfüllung der Stellplatzverpflichtung die Zahlung eines Geldbetrags an die Gemeinde zulässig. Neu vorgesehen ist die ausdrückliche Möglichkeit, den Geldbetrag für Parkeinrichtungen für Car-Sharing-Projekte einzusetzen.

Den Gemeinden war es schon bisher möglich, über örtliche Bauvorschriften die gesetzliche Stellplatzverpflichtung zu modifizieren. Allerdings ging das kommunale Satzungsrecht nur dahin, die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen auf bis zu zwei Stellplätze zu erhöhen. Nunmehr ist es einer Gemeinde zur Beschränkung des Individualverkehrs auch erlaubt, eine Satzung zu erlassen, welche weniger als die gesetzlich geforderte Anzahl von Stellplätzen festschreibt.

Dr. Nadine Holzapfel 

Novellierung der baden-württembergischen Landesbauordnung

Am 01.03.2015 tritt die Novelle der baden-württembergischen Landesbauordnung in Kraft. Die wesentlichen Änderungen betreffen das Abstandsflächenrecht, die Nutzung regenerativer Energien, die Begrünung baulicher Anlagen, die Barrierefreiheit von Wohnraum, die Stellplatzpflicht für Fahrräder und das Kenntnisgabeverfahren. Eine ausführliche Darstellung der Neuerungen findet sich in unserem Newsletter zum Öffentlichen Bau- und Planungsrecht aus Februar 2015.

Dr. Nadine Holzapfel