Erneut: Abnahme des Gemeinschaftseigentums und „Nachzügler“

Auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer, mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ein Ingenieurbüro zu beauftragen. Das Ingenieurbüro erklärte daraufhin im November 2002 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Im Mai 2003 veräußerte der Bauträger die letzte Wohnung an einen sogenannten Nachzügler, verwies auf die im November 2002 erfolgte Abnahme und erklärte, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte des Nachzüglers wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum mit der Abnahme durch das Ingenieurbüro zu laufen begonnen habe.

Diese Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.05.2016 unwirksam. Denn sie nimmt dem Erwerber das Recht, selbst die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Außerdem führt sie zu einer Verkürzung der Gewährleistungsfrist. Da der Nachzügler aufgrund der (zwar unwirksamen) vertraglichen Regelung davon ausging, dass das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen war, hat der Bundesgerichtshof auch eine konkludente Abnahme durch den Bezug der Wohnung oder durch Zahlung des vollständigen Kaufpreises verneint.

Solange Eigentumswohnungen noch als neu gelten, sind Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, durch die der Erwerber auf bereits durchgeführte Abnahmen des Gemeinschaftseigentums verwiesen wird. Deshalb wird auch der Nachzügler das Gemeinschaftseigentum abnehmen müssen, wenngleich die Frist für Mängelansprüche erst mit dieser Abnahme zu laufen beginnt. Siehe zu dieser Problematik auch unseren Newsletter 2/2016.

Dr. Rainer Laux, Ulrich Gentner, Dr. Lars Knickenberg, Dr. Andreas Digel, Henrik Jacobsen

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