Keine Renovierungspflicht des Mieters bei unrenoviert übergebener Wohnung

Mit Urteil vom 18.03.2015 änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass der Mieter in einem Formularvertrag, d. h. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, nicht verpflichtet werden kann, die laufenden Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig war. Der Mieter könne dann nur zur Übernahme solcher Renovierungsleistungen verpflichtet werden, die er selbst durch seinen Mietgebrauch während der Vertragslaufzeit verursacht habe. Mit der Beseitigung von Gebrauchspuren, die bereits vor Vertragsbeginn entstanden sind, dürfe er nicht belastet werden. Genau dies sei jedoch der Fall, wenn der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung übernehme und zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werde. Eine Ausnahme soll nur dann gelten, wenn dem Mieter für die Übernahme der Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungspuren vom Vermieter ein angemessener Ausgleich gewährt werde.

Ist zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert war, muss der Mieter dies darlegen und beweisen. Nur wenn ihm dies gelingt, ist die entsprechende Formularklausel, durch die die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen wird, unwirksam. Der Bundesgerichtshof räumt ein, dass dieser Beweis im Einzelfall schwierig sein könne. Er meint jedoch, dem Mieter stünden ausreichend Beweismittel zur Verfügung und nennt insoweit etwa ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit dem Vermieter, die fotografische Dokumentation des Zustandes der Wohnung bei Mietbeginn und Belege über Renovierungsarbeiten als Indizien für den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Außerdem könnten etwaige Helfer bei der Renovierung als Zeugen dienen. Ein weiteres praktisches Problem dürfte sein, wann eine Wohnung als renoviert oder unrenoviert gilt. Der Bundesgerichtshof geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht vollständig frisch renoviert übergeben müsse. Es komme darauf an, ob die überlassene Wohnung „den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung” vermittele.

Für den Vermieter ist wichtig zu wissen, dass er dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen bei einer anfänglich unrenovierten Wohnung nur noch dann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam übertragen kann, wenn er dafür einen angemessen wirtschaftlichen Ausgleich gewährt. Um späteren Streit zumindest auf der Darlegungs- und Beweisseite möglichst auszuschließen, empfiehlt es sich für beide Vertragsparteien, den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn ausführlich zu dokumentieren.

Verena Gahn 

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