Neues aus dem Betriebskostenrecht

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof Neues zur Umlage von Betriebskosten auf den Wohnraummieter festgeschrieben. Bislang war es für die Umlage von Betriebskosten grundsätzlich erforderlich, dass die Betriebskosten im Mietvertrag einzeln bezeichnet wurden oder zumindest z. B. auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen wurde (bzw. auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO). Eine solche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung reichte aus, jedenfalls soweit es nicht um sonstige (zusätzliche) Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung ging. In einem Urteil vom 10.02.2016 stellte der Bundesgerichtshof nun fest, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung bzw. Gesetz definiert sei. Seit dem Jahr 2007 sei in § 556 BGB eine Definition der Betriebskosten enthalten und werde außerdem ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. Daher bedürfe der Begriff der Betriebskosten auch in Formularverträgen, d. h. Allgemeinen Geschäftsbedingungen, grundsätzlich keiner weiteren Erläuterung oder Aufschlüsselung mehr, da er sowohl als bekannt vorausgesetzt werden könne, als auch für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Auch eine Bezugnahme z. B. auf die Betriebskosten sei daher in Wohnraummietverträgen entbehrlich.

Dies bedeutet, dass es im Bereich der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter genügt, dass der Mietvertrag (auch der Formularvertrag) die Vereinbarung enthält, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Weder muss der Betriebskostenkatalog beigefügt noch ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Dies gilt allerdings nur für die „normalen“ Betriebskosten, nicht jedoch für zusätzliche sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung, die nach wie vor einer ausdrücklichen Umlagevereinbarung bedürfen.

Für die Praxis bedeutet dies Klarheit und möglicherweise auch Hilfestellung im Rahmen von Verträgen, in denen entsprechende Definitionen der Betriebskosten bzw. die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung fehlen. Es ist jedoch Vorsicht geboten. Das Urteil des Bundesgerichtshofes dürfte eben nur die „normalen“ Betriebskosten umfassen, nicht jedoch sonstige Kosten, die der Vermieter außerdem über den Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung hinaus umlegen möchte. Diese müssen nach wie vor spezifiziert werden. Auch insoweit gilt daher bei der Vertragsgestaltung, dass nicht „weniger mehr“ ist, sondern vielmehr nach wie vor im Zweifel alle Kosten aufgezählt werden sollten, um ganz sicher zu gehen. Geschieht dies aber einmal nicht, hilft das Urteil des Bundesgerichtshofes dem Vermieter jedenfalls insoweit, als dass jedenfalls dann die üblichen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung dennoch auf den Mieter umgelegt werden können.

Verena Gahn

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