Anspruch auf Negativattest bei fehlendem gemeindlichen Vorkaufsrecht

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen, stellt sich immer auch die Frage, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht oder ein bestehendes Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Um nachweisen zu können, dass dies nicht der Fall ist, schreibt § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB vor, dass die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich Zeugnis darüber auszustellen hat, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder ein bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.

Dieses sog. Negativattest hat erhebliche Auswirkungen auf die Abwicklung des Kaufvertrags. Seine Vorlage ist häufig Voraussetzung für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung, in der Regel wird der Käufer auch nur dann ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen, wenn diese Bescheinigung vorliegt.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat am 06.07.2022 einen Fall entschieden, in dem sich die Gemeinde weigerte, ein Negativattest auszustellen. In der Sache bestand zwar zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kein Vorkaufsrecht, denn dieses war erst später entstanden. Die Weigerung begründete die Gemeinde mit der Auffassung, der Kaufvertrag sei wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot bzw. die guten Sitten nichtig.

Das Gericht hat der Klage des Käufers stattgegeben und die Gemeinde zur Erteilung des geforderten Negativattests verurteilt. In der Entscheidung wird klargestellt, dass die Gemeinde sich nicht weigern darf, dieses auszustellen, wenn ihr kein Vorkaufsrecht zusteht. Über die Frage des Bestehens eines Vorkaufsrechts hinaus habe sie kein Recht zu prüfen, ob der Kaufvertrag wirksam oder möglicherweise nichtig ist.

Dr. Nadine Holzapfel

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