Formale Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist für den Vermieter gemäß § 573 BGB nur möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besitzt. Einer der Hauptanwendungsfälle dieses berechtigten Interesses ist der sogenannte Eigenbedarf des Vermieters. Ob Eigenbedarf in der Sache gegeben ist, ist eine materiell-rechtliche Frage, die gegebenenfalls in einem Rechtsstreit zu beurteilen ist. Wichtig für den Vermieter ist darüber hinaus, bereits bei Erklärung der Kündigung formale Anforderungen zu beachten. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB müssen nämlich die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Wird dieses Formerfordernis nicht beachtet, ist die Kündigung bereits aus diesem formalen Grund unwirksam. Der Zweck der Formvorschrift besteht darin, dem Mieter möglichst früh Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, um ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen veranlassen zu können. Ausreichend für die formale Begründung der Kündigung ist im Allgemeinen, wenn im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Für die Eigenbedarfskündigung bedeutet dies, dass die Angabe der Person erforderlich ist, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Darlegung des Interesses, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Diese Angaben sind erforderlich und zugleich ausreichend. Eine solche Individualisierung des Kündigungsgrundes liegt in ausreichender Weise vor, wenn der Vermieter als Bedarfsperson z. B. seinen Sohn benennt und als Interesse, dass der Sohn aufgrund von Homeoffice-Tätigkeiten einen größeren Raumbedarf habe. Diese Begründung ist in formaler Hinsicht ausreichend. Damit ist es dem Mieter möglich zu prüfen, ob er die Kündigung akzeptiert oder ob er sich gegen die Kündigung verteidigen möchte. Weitere Angaben, dies hat der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 09.02.2021 klargestellt, wie z. B. zu den bisherigen Wohn- und Raumverhältnissen der Bedarfsperson, sind nicht erforderlich. Es sei nämlich nicht Aufgabe des Vermieters, den Mieter bereits im Vorfeld, d. h. im Kündigungsschreiben, auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten in einem etwaigen späteren Kündigungsprozess hinzuweisen. Auch dieser Beschluss des Bundesgerichtshofs zeigt, dass an die Abfassung einer Kündigungserklärung im Wohnraummietrecht Sorgfalt anzulegen ist. Selbst wenn die Anforderungen an die formale Wirksamkeit der Kündigung nicht überspannt werden dürfen, ist darauf zu achten, Bedarfsperson und -gründe konkret und in ausreichender Weise zu bezeichnen. Andernfalls läuft der Vermieter Gefahr, bereits aus formalen Erwägungen heraus eine unwirksame Kündigung auszusprechen.

Verena Gahn

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