Kündigung von Wohnraummietverhältnissen wegen Betriebsbedarfs

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 573 BGB kann auch beim sogenannten Betriebsbedarf bestehen. Betriebsbedarf ist – kurz gesagt – der Eigenbedarf von Unternehmen (den diese im Wortsinne nicht haben können, da sie selbst nicht wohnen können). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass der Betriebsbedarf eines Unternehmens ein Kündigungsgrund sein kann. Allerdings sind die Anforderungen hierzu durchaus streng, was der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 23.02.2021 erneut klargestellt hat. Nicht jeder Betriebsbedarf eines Unternehmens rechtfertigt eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis für eine Person gekündigt, die für ihn „Haushältertätigkeiten, Pfortendienst, Sekretariatsaufgaben“ erledige. Weiter war angegeben, dass die Bedarfsperson alle üblicherweise in einem Pfarrhaus anfallenden Tätigkeiten (im Nebenamt) ausführe. Deshalb sei eine Unterbringung in der Nähe des Pfarrhauses erforderlich und die Unterbringung im Gästezimmer des Pfarrhauses sei jedenfalls dauerhaft unzumutbar. Diese Begründung, so der Bundesgerichtshof, sei nicht ausreichend, um ein berechtigtes Interesse in Form eines Betriebsbedarfs anzunehmen. Solche Gründe rechtfertigten die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur dann, wenn die Nutzung der Wohnung für die „betrieblichen Abläufe“ nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sei. Dies sei hier nicht dargelegt. Vielmehr müsse der Betriebsbedarf mindestens so schwer wiegen, wie die vom Gesetz aufgezählten Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 BGB, zu denen z. B. der Eigenbedarf gehört. Bei einem Betriebsbedarf eines Unternehmens als berechtigtes Interesse sei daher auch erforderlich, dass die Nutzung der Wohnung für die „betrieblichen Abläufe“ nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung für das Unternehmen sei. Auch diese Entscheidung zeigt, dass die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses selten ein „Selbstläufer“ ist. Sowohl bei der Prüfung, ob ein berechtigtes, die Kündigung rechtfertigendes Interesse vorliegt, als auch bei der Abfassung des Kündigungsschreibens ist daher Sorgfalt geboten, um eine Kündigung gegebenenfalls auch streitig durchsetzen zu können.

Verena Gahn

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