Mietrecht: Kündigungsbeschränkungen bei Zahlungsverzug wegen COVID-19-Pandemie

Die Einschränkungen des privaten und öffentlichen Lebens infolge der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie betreffen insbesondere auch Vermieter und Mieter im Rahmen gewerblicher Mietverhältnisse und in Bezug auf Wohnraummietverträge. Gewerbetreibende unterliegen weitreichenden Tätigkeitsverboten und können unter Umständen keine Einnahmen mehr aus dem Betrieb der angemieteten Gewerberäume erzielen. Wohnraummieter können infolge von Gehaltseinbußen möglicherweise die Miete nicht mehr zahlen. 

Vor diesem Hintergrund hat der Bundestag am 25.03.2020 Kündigungsbeschränkungen zu Gunsten von Gewerbe- und Wohnraummietern beschlossen. Der Bundesrat wird über den Gesetzesentwurf am 27.03.2020 entscheiden. 

Es geht um Folgendes: Nach der gesetzlichen Ausgangslage kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dieses Kündigungsrecht des Vermieters soll wegen der zu erwartenden Einnahmeverluste auf Mieterseite eingeschränkt werden. Konkret bedeutet das, dass Vermieter Mietverhältnisse aktuell nicht kündigen können, wenn Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 resultieren und diese Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Der Zeitraum, aus dem die Mietschulden stammen, ist nur vorläufig für April bis Juni 2020 festgelegt. Aufgrund der dynamischen Lage soll der Bundesregierung nach dem Gesetzentwurf die Möglichkeit eingeräumt werden, diesen Zeitraum durch Verordnung bis zum 30.09.2020 zu verlängern. 

Durch das vorgesehene Gesetz wird nur das Kündigungsrecht des Vermieters wegen des COVID-19-bedingten Zahlungsverzugs beschränkt. Andere Kündigungsrechte des Vermieters bleiben bestehen. Besteht also z.B. ein Zahlungsverzug des Mieters, der nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, gilt die Kündigungsbeschränkung nicht. Auch andere Kündigungsrechte des Vermieters, z. B. das Kündigungsrecht von Wohnraumietverhältnissen wegen Eigenbedarfs bleibt unberührt. 

Die Gesetzesbegründung geht ausdrücklich davon aus, dass die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung des Mietzinses fortbesteht und Mieter daher bei nicht fristgerechter Zahlung auch in Verzug geraten. Nur die Rechtsfolge der Kündigungsmöglichkeit wegen dieses Verzugs wird beschränkt. Nach der Gesetzesbegründung behalten Vermieter daher den Anspruch auf Zahlung der Miete. Wird die Miete nicht pünktlich gezahlt und auch nicht nachgezahlt, gilt die Kündigungsbeschränkung bis zum 30.06.2022. Wird also ein COVID-19-bedingter Zahlungsverzug bis dahin nicht ausgeglichen, ist eine Kündigung nach diesem Tag auch aufgrund des COVID-19-bedingten Zahlungsverzugs wieder möglich. 

In Bezug auf die Kündigungsbeschränkungen gibt der vorgesehene Gesetzentwurf klare Leitlinien. Klar geregelt ist auch, dass es Sache des Mieters ist, glaubhaft zu machen, dass die Miete wegen der COVID-19-Pandemie nicht gezahlt werden kann. Nach der Gesetzesbegründung kann sich der Mieter hierzu entsprechender Nachweise wie der Bescheinigung des Arbeitgebers bzw. anderer Nachweise über einen Verdienstausfall sowie bei Gewerberaummietern des Hinweises auf die Untersagung des Betriebs des Unternehmens bedienen. 

Die in der Gesetzesbegründung angenommene unbeschränkte Fortzahlungspflicht der Miete beruht auf dem Prinzip "pacta sunt servanda" sowie auf dem Grundsatz, dass der Schuldner für seine eigene Leistungsfähigkeit einzustehen hat und zwar grundsätzlich auch bei unverschuldeter Leistungsunfähigkeit. Die Möglichkeit einer Mietminderung wird für den Mieter nicht bestehen, da z. B. Tätigkeitsverbote, wie sie derzeit adressiert sind, keinen Mangel der Mietsache begründen dürften, der Voraussetzung für eine Mietminderung wäre. Ob die Rechtsprechung künftig insoweit Korrekturen z.B. über das Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage für geboten halten wird, wird sich zeigen. Hier gilt der Grundsatz, dass das sogenannte Verwendungsrisiko für gewerblich vermietete Räume beim Mieter liegt und daher von ihm zu tragen ist. Ausnahmen lässt die Rechtsprechung nur in ganz engen Grenzen und im Grundsatz auch nur dann zu, wenn eine dauernde Verlustsituation auf "billigerweise nicht vorherzusehenden Umständen" beruht. Ob ein solcher Ausnahmefall hier von der Rechtsprechung künftig angenommen wird, bleibt abzuwarten und wird voraussichtlich insbesondere auch vom Zeitraum und vom Ausmaß der Beschränkungen abhängen.

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